Baurecht

Baurecht: Vorteile bei der Finanzierung

Im Baurecht können sich Käufer mit dem verfügbaren Geld, sei es Eigenmittel und/oder Einkommen, eine teurere Wohnung (Grundstück, auch Parkplatz, Disporaum) leisten.

 

Baurechtsvertrag

Ein Baurechtsvertrag ist eine vertragliche Vereinbarung zwischen dem Eigentümer eines Grundstücks (Baurechtsgeber) und einem Baurechtsnehmer, der das Recht erhält, auf dem Grundstück zu bauen und das Gebäude für eine bestimmte Zeit zu nutzen. Vorliegend wird dieses Recht für 79 bzw. 99 Jahre (Ziffer 4.1 und 4.2 des Baurechtsvertrages) gewährt und im Grundbuch eingetragen, was es zu einem gesicherten Recht macht.

 

Am Ende der Laufzeit wird das Baurecht entweder verlängert (was oft der Fall ist) oder das Gebäude fällt gegen eine Heimfallentschädigung an den Grundstückseigentümer zurück. Vorliegend ist die Heimfallentschädigung (Ziffer 4.3 des Baurechtsvertrages) wie folgt geregelt: Im Zeitpunkt des Heimfalles wird die Wohnung (Grundstück) von einem gemeinsam zu bestimmenden Experten zum damaligen Zeitwert geschätzt. Der Schätzer beantwortet die Frage, welcher Frankenbetrag im Jahr 2101 / 2121 (also nicht heute im Jahr 2024) aufgewendet werden muss, um die Wohnung (Grundstück) zu erstellen. Für die Bestimmung der Heimfallentschädigung nach 79 Jahren, wird der damalige Gebäudewert (Substanzwert, ohne betriebsspezifische Einbauten und Installationen) mit dem Faktor 0.8 multipliziert (respektive nach einer Baurechtsdauer von 99 Jahren mit 0.7).

 

Vereinfachtes Beispiel: Wenn Sie vor 99 Jahren ein Stockwerkeigentum für CHF 100'000 erbaut und erworben hätten und dieses hätte beim simulierten Heimfall im Jahr 2024 einen Zeitwert von CHF 1'000'000, so müsste der Baurechtsgeber dem Stockwerkeigentümer CHF 700'000 an Heimfallentschädigung bezahlen. Der Baurechtsnehmer profitiert mithin von der Bauteuerung. Gemäss Bundesamt für Statistik betrug die Bauteuerung nur schon über den Zeitraum der letzten 16 Jahre (2007 bis 2023) 19.8% (vgl.

https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/preise/baupreise.assetdetail.29585616.html)

 

Baurechtszins

Der Baurechtszins ist die regelmässige Zahlung (Mietzins für den Landanteil), die der Baurechtsnehmer an den Grundstückseigentümer für die Nutzung des Grundstücks leistet. Diese Zahlungen haben halbjährlich zu erfolgen und sind an die Entwicklung des Baulandwertes (Ziffer 7.1 des Baurechtsvertrages) und die Entwicklung des Referenzzinssatzes (Ziffer 7.2 des Baurechtsvertrages) gebunden. Diese beiden Parameter entwickeln sich gegenläufig (tiefe Zinsen erhöhen den Landpreis und umgekehrt), was zu einem relativ stabilen Baurechtszins in Zukunft führen sollte.

 

(Beachte: der Baurechtszins im Baurechtsvertrag von CHF 40'000.00.- p.a. betrifft die ganze Überbauung, also 52 Grundstücke, davon 20 Wohnungen, 5 Disporäume und 26 Einstellhallenplätze.)

 

 

Kauf einer Wohnung (Grundstück) mit Landanteil im Baurecht

Beim Kauf einer Wohnung (Grundstück), die auf einem Grundstück im Baurecht steht, erwirbt der Käufer das Eigentum an der Wohnung (Grundstück), während der Landanteil gemietet wird. Hierfür tritt er nach Massgabe seiner Quote in den bestehenden Baurechtsvertrag ein und übernimmt die Verpflichtung zur Zahlung des Baurechtszinses. 

Die Finanzierung in einem Baurechtsverhältnis ist vorteilhafter, weil mit den verfügbaren Eigenmitteln eine teurere Wohnung (Grundstück) finanziert werden kann als beim Kauf des Bodens. Die Miete des Bodens wird vermehrt akzeptiert, weil der Stockwerkeigentümer an der Umgebung(also am Boden) ohnehin nur nach Massgabe seiner Wertquote beteiligt ist. Es handelt sich folglich um ein aufkommendes Finanzierungsmodell. Nutzungsmässig ändert sich für den Stockwerkeigentümer nichts.

 

Vorteile

  1. Geringere Anfangsinvestitionen: Da der Landanteil nicht gekauft wird, sind die Anfangsinvestitionen geringer, was den Kauf erschwinglicher macht.
  2. Flexibilität: Der Baurechtsnehmer kann die Immobilie wie ein Eigentümer nutzen und sie auch veräussern oder vererben (kein Unterschied zum Kauf mit Land).
  3. Sicherheit: Das Baurecht ist im Grundbuch eingetragen und bietet eine rechtliche Sicherheit.
  4. Steuerliche Vorteile: Die Baurechtszinsen können steuerlich abgesetzt werden (vgl. https://steuerbuch.lu.ch/band1/einkommenssteuer/liegenschaften_im_baurecht).

Nachteile

  1. Baurechtszins: Der laufende Baurechtszins kann über die Jahre ansteigen (vgl. Ausführungen oben zum Baurechtszins).
  2. Zeitliche Begrenzung: Das Baurecht ist zeitlich begrenzt und am Ende der Laufzeit kann die Wohnung (Grundstück) an den Grundstückseigentümer zurückfallen (vgl. Ausführungen oben zum Baurechtsvertrag).
  3. Wertminderung: Je näher das Baurecht dem Ende der Laufzeit kommt, desto geringer wird der Marktwert der Immobilie. Der Preis wird sich immer mehr der Heimfallentschädigung angleichen (vgl. Ausführungen zum Baurechtsvertrag oben).
  4. Fazit
  5. Der Kauf einer Wohnung (Grundstück) im Baurecht ist eine attraktive Option, weil die Finanzierung vorteilhafter ist.